魔都财观2023-05-19 13:10:06
最近有很多小伙伴问我，怎么看徐汇滨江房价？
我的回答是：规划红利落地，价位合理。
(资料图片仅供参考)
换一个角度，我觉得提问的小伙伴，或许更关心： 上海，还有没有下一个徐汇滨江？
众所周知，即使是楼市普涨的周期，各板块涨幅也不相同： 跑赢通胀和资产翻倍的那种不同。
为何板块差异如此大？因为在不同时期，魔都发展重心不同： 核心南拓，辐射周边。
20年前，你眼中的陆家嘴可是现在的高楼鳞次栉比，三件套直耸云霄？
10年前，你眼中的徐汇滨江-前滩是否有现在的城市活力？
未来10年，你我眼前又将见证哪个板块崛起？
我的回答是： 闵行滨江 。
板块崛起，规划先行
上海市总体规划中，闵行滨江处于主城区的最南端，北侧有上海主城区最大的战略预留用地。
闵行主城区部分是上海南向副中心，需要承接主城人口转移，未来会有序释放宅地。
人口，是房地产发展的长期要素，保证了未来的市场需求。
而 战略预留用地 ，是未来拔高板块上限的加分项。
有人也许会问，上海市域结构并不只有城市副中心啊，规划建设嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城，规划空间结构还高于城市副中心？
其实，上海作为国际大都市，城市副中心和新城功能定位各有侧重。
城市副中心更多是承载主城中心区功能、人口外溢。
而新城建设则更多依赖产业导入，集聚周边乡镇人口。
说白了，大部分主城区上班族只能接受日常往返于主城中心与副中心， 从陆家嘴去张江还是去青浦，通勤完全不是一个概念。
总规中，主城区常住人口由现状1447万人控制到1400万人。
五大新城总人口由现状228万人增长至385万人，虽然都是为了优化人口空间分布，但总人口量级不可同日而语。
更何况，上海目前常住总人口已接近2035年规划人口2500万。
意味着未来十年不会有人口大规模涌入，是否能聚集足量人口并辐射周边乡镇，制约着青浦、奉贤等新城发展。
当下，在全国人口负增长时代，上海市中心人口外溢至副中心，比建设新城容易的多。
因此，城市副中心所在板块是上海的优质板块，有巨大发展潜力。
南向发展，滨江脉搏
上海的城市副中心发展不均衡，城市整体南向延展趋势明显。
上海城市北部京沪线铁路横跨，且北向接近扬子江入海口，远不如南向开阔，辐射面广。
从外滩-陆家嘴-北外滩，到世博-前滩-徐汇滨江，城市核心功能区在南拓。
四大城市副中心中，虹桥、张江（川沙）为东西两极，发展已趋成熟，都有国家战略。
虹桥副中心所在的虹桥片区定位为世界级开放枢纽。
张江科学城是国家级新区，定位为全球科技创新的策源地。
目前虹桥、张江已成为上海市东西发展两极，与黄浦江滨江产业带共同形成 “ 一轴两极 ”城市格局。
相比虹桥、张江，闵行滨江发展次序靠后，但作为滨江上游，南向城市副中心板块，规划红利有了复合叠加，闵行滨江极有可能是上海继续南拓的首选板块。
规划执行，落地可期
既然闵行滨江板块在规划中享有诸多红利，那么大家最关心的问题来了： 何时落地？
4月17日，三水交汇湾区（大零号湾）规划方案招标，闵行滨江发展跟进，补齐一江一河整体规划格局。
其实，除了规划方案招标，闵行滨江本就具备板块崛起的配套优势。
第一，闵行滨江区板块有高产值紫竹开发区及以交大引领的科技创新园区，产业基底强劲。
紫竹高新区同张江一样，也是国家级科创中心，入驻了微软、可口可乐、英特尔等全球知名研发中心。
第二，板块内上海交通大学、华东师范大学双985高校资源，可与紫竹高新区做到产学研一体开发。
第三，板块内有23号线在建，轨交优势即将落地。
第四，学区华二附属，上海第一梯队学区。
985高校+顶级学区，也提升了周边住房租金回报率。万科花园小城、嘉怡水岸等70平租金5500元/月，相较于300-400万的总价，租金回报率高于市场一般水平。
第五，闵行滨江270°江景线，江景视角在诸多滨江板块中仅次于陆家嘴。
此外，规划执行有可能推动吴泾电厂、吴泾化工区等区域产业转型突破，进而改善片区风貌，提升宜居性。
但是， 闵行滨江也存在一定缺陷：
❶ 缺少好医院，与瑞金医院有签约，但是否真能落地待定；
❷ 缺少热门商圈辐射，商业能级远弱于周边产业园、高校档次；
❸ 通勤不便，在23号线正式落地前，从闵行滨江前往中心城区，太远了。
❹ 华二学区覆盖的商品房范围太小，其中只有紫竹花园是商品房。
规划核心红利 尚未落地，板块现状存在些许短板， 使闵行滨江楼市持续处于不温不火状态。
新房较少，价格洼地
闵行滨江新房/次新房较少，较典型的是公园1872、紫竹花园，板块热度一直不高。
公园1872，板块唯一新房，售价仅5.2万/㎡，认购率超400%触发积分。
紫竹花园，板块中唯一享有华二学区资源的商品房， 2015年均价4.2万，2020年伴随大盘普涨，房价翻番。
就价格来看，2015年均价超过4万，可以买黄浦，时至今日涨幅只会更高。
但是闵行滨江作为中外环板块，2020年后实现大幅补涨， 本身就证明长期以来 板块价值被低估 ， 只不过跟风涨价，后又受到学区政策影响回落，没有惊艳到大家。
现如今，闵行滨江依然处于价格洼地。
从平米研究院数据看，较成熟沿江板块跟行政区的价格比均值倍数都是1.1以上，而闵行滨江均值是0.76，房价水平比较低，提升空间比较大。
总的来说， 闵行滨江拥有滨江核心景观资源、较低的房价水平和不俗的规划潜力。
如果你是500万左右的刚需客户，可以考虑闵行滨江，自住属性达标， 把握机会上车 。
毕竟外环的房价，主城区的定位，同等价位的房子只能对标嘉定、松江等新城。
如果你更看重投资属性， 且短时间内不依赖资金的流动性， 重点推荐闵行滨江，资产贬值风险极低，升值空间巨大。 需要持续关注规划红利落地情况。
如果你只偏重学区，闵行滨江可作为备选，毕竟华二学区房9万均价，相比同档次学区房，价格多数都高于闵行滨江。
20年前，也许你错过陆家嘴；10年前，也许你错过前滩-徐汇滨江；
未来10年，请至少关注闵行滨江。
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